Wer eine Immobilie in Kiel oder im Kieler Umland kaufen möchte, sollte die Immobilienkaufnebenkosten in Schleswig-Holstein von Anfang an realistisch einplanen. Ein besonders großer Posten ist dabei die Grunderwerbsteuer. In Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Damit gehört das Land auch 2026 zu den Bundesländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland.
In meiner täglichen Arbeit als Immobilienmaklerin in Kiel erlebe ich immer wieder, dass Kaufinteressenten vor allem auf den Kaufpreis schauen, die Nebenkosten aber zunächst unterschätzen. Gerade bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern in Kiel, Kronshagen, Altenholz, Heikendorf, Molfsee oder Preetz kann die Grunderwerbsteuer schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das bereits 16.250 Euro, die in der Regel aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen. Das muss aus Eigenmitteln bezahlt werden, denn Banken finanzieren Nebenkosten nur in Ausnahmefällen.
Gerade beim Haus kaufen in Kiel, beim Wohnung kaufen in Kiel oder im Kieler Umland – etwa in Kronshagen, Heikendorf, Altenholz, Molfsee oder Preetz – sollten Käufer die gesamten Kaufnebenkosten frühzeitig kalkulieren.
Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein: Der aktuelle Steuersatz
Schleswig-Holstein erhebt seit 2014 eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent. Damit gehört das Land zusammen mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Thüringen zu den Bundesländern mit dem höchsten Satz. Zum Vergleich: In Bayern und Sachsen sind es nur 3,5 Prozent.
Bundesland | Grunderwerbsteuer |
Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Hamburg | 5,5 % |
Niedersachsen | 5,0 % |
Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
Bayern | 3,5 % |
Sachsen | 3,5 % |
Gerade für Käufer, die zwischen Hamburg und Kiel vergleichen, spielt dieser Unterschied eine wichtige Rolle. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Sie in Kiel 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Hamburg wären es 22.000 Euro. Das sind 4.000 Euro Differenz allein durch den Standort.
So berechnet sich die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Kiel
Die Berechnung ist im Grunde einfach: Sie nehmen den notariell beurkundeten Kaufpreis und multiplizieren ihn mit 6,5 Prozent. Allerdings gibt es bei der Bemessungsgrundlage einige Feinheiten, die bares Geld sparen können.
Rechenbeispiele für typische Immobilien in Kiel
Objekttyp | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,5 %) |
2-Zimmer-Wohnung Gaarden | 130.000 Euro | 8.450 Euro |
3-Zimmer-Wohnung Schreventeich | 250.000 Euro | 16.250 Euro |
Einfamilienhaus Hassee | 380.000 Euro | 24.700 Euro |
Villa Düsternbrook | 750.000 Euro | 48.750 Euro |
Mehrfamilienhaus Wik | 1.200.000 Euro | 78.000 Euro |
■ Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar und wird vom Finanzamt festgesetzt. Einen Rabatt gibt es nicht. Was Sie aber beeinflussen können, ist die Bemessungsgrundlage. Dazu gleich mehr.
Grunderwerbsteuer sparen: Was legal möglich ist
Es gibt einige Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Keine davon ist eine Steuerhinterziehung, sondern ganz legale Gestaltung.
Bewegliches Inventar separat ausweisen
Alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann im Kaufvertrag separat aufgelistet werden. Das Finanzamt rechnet diese Posten aus der Bemessungsgrundlage heraus. Dazu gehören zum Beispiel:
- Einbauküchen
- Markisen und Außenjalousien
- Sauna, Whirlpool oder Kaminofen
- Gartengeräte, Rasenmäher, Gartenmöbel
- Smart-Home-Systeme, sofern sie nicht fest verkabelt sind
In der Praxis können hier schnell 10.000 bis 20.000 Euro zusammenkommen. Bei einer Einbauküche im Wert von 12.000 Euro sparen Sie immerhin 780 Euro an Grunderwerbsteuer.
■ Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert nur realistische Werte. Wer eine 15 Jahre alte Küche mit 20.000 Euro ansetzt, riskiert eine Prüfung. Mein Tipp: Lassen Sie sich vom Verkäufer die ursprünglichen Rechnungen geben und setzen Sie einen angemessenen Zeitwert an.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Ablauf beim Immobilienkauf ist in der Regel wie folgt:
- Kaufvertrag beim Notar unterschreiben
- Meldung an das Finanzamt
- Grunderwerbsteuerbescheid erhalten
- Zahlung innerhalb der Frist
- Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Wer eine Immobilie in Kiel, Kronshagen, Heikendorf oder im weiteren Kieler Umland kaufen möchte, sollte diese Zahlung frühzeitig einplanen, damit sich die Eigentumsumschreibung nicht verzögert.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Keine Grunderwerbsteuer fällt in bestimmten Fällen an, zum Beispiel bei:
- Erbschaften
- Schenkungen
- Übertragungen zwischen Ehepartnern
- Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie
Für den normalen Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in Kiel gilt die Steuer jedoch grundsätzlich.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Kiel im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Wer eine Wohnung oder ein Haus in Kiel kauft, sollte insgesamt meist mit rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten rechnen.
Beispiel bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:
Kostenart | Ansatz | Betrag |
|---|---|---|
Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | ca. 3.000–4.500 € |
Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | ca. 1.500 € |
Maklerprovision | je nach Vereinbarung | individuell |
Gesamte Nebenkosten | ca. 8 bis 12 % | ca. 24.000–36.000 € |
Gerade beim Hauskauf in Kiel oder beim Wohnungskauf in Schleswig-Holstein entscheidet diese Summe oft darüber, wie viel Eigenkapital tatsächlich benötigt wird.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung taucht häufig die Frage auf, ob die anteilige Instandhaltungs- oder Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft die Grunderwerbsteuer mindern kann. Nach der maßgeblichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist das grundsätzlich nicht der Fall. Die Rücklage mindert die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage also nicht. Käufer sollten deshalb bei Eigentumswohnungen in Kiel oder Umgebung nicht mit einer Steuerersparnis über diesen Weg kalkulieren.
Grundstück und Gebäude getrennt kaufen
Diese Variante funktioniert beim Neubau: Wenn Sie zuerst das Grundstück von einem Verkäufer kaufen und danach einen separaten Bauvertrag mit einem Bauträger abschließen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Die Baukosten bleiben steuerfrei.
Allerdings gibt es eine Falle. Wenn Grundstück und Bauleistung wirtschaftlich zusammengehören (etwa weil der Bauträger auch das Grundstück vermittelt), rechnet das Finanzamt beides zusammen. Lassen Sie sich hier unbedingt juristisch beraten.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der zeitliche Ablauf ist klar geregelt:
- Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar.
- Der Notar meldet den Vorgang an das zuständige Finanzamt.
- Das Finanzamt schickt Ihnen einen Steuerbescheid. Das dauert in Schleswig-Holstein erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen.
- Ab Zustellung haben Sie einen Monat Zeit für die Zahlung.
- Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Erst mit dieser Bescheinigung kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornehmen.
Das bedeutet: Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt ist, werden Sie nicht als Eigentümer eingetragen. Planen Sie das Geld also rechtzeitig ein.
Ausnahmen: Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Nicht jeder Immobilienerwerb löst die Steuer aus. Es gibt gesetzliche Befreiungen, die auch in Schleswig-Holstein gelten:
- Übertragung zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern
- Übertragung zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel). Nicht jedoch zwischen Geschwistern!
- Erbschaften: Wer eine Immobilie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer.
- Schenkungen: Auch hier fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Kaufpreise unter 2.500 Euro
■ Achtung bei Geschwistern: Ein Verkauf oder eine Übertragung zwischen Bruder und Schwester ist nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Das überrascht viele Familien. Hier lohnt es sich, über den Umweg einer Schenkung von den Eltern nachzudenken, sofern diese noch Eigentümer sind.
Diskussion um einen Freibetrag: Was plant die Politik?
Seit Jahren wird in Deutschland über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer diskutiert. Stand März 2026 gibt es allerdings noch keine gesetzliche Umsetzung auf Bundesebene. Für Ihre aktuelle Kaufplanung in Kiel sollten Sie weiterhin mit den vollen 6,5 Prozent rechnen.
Gesamte Kaufnebenkosten in Kiel im Überblick
Kostenart | Prozent | Bei 300.000 Euro |
Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 Euro |
Notarkosten | ca. 1,5 % | ca. 4.500 Euro |
Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | ca. 1.500 Euro |
Maklerprovision (Käuferseite)* | bis 3,57 % inkl. MwSt. | bis 10.710 Euro |
Nebenkosten gesamt | ca. 10 bis 12 % | ca. 30.000 bis 36.210 Euro |
*Die Maklerprovision ist gesetzlich geregelt. Die Kosten teilen sich in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer, es sei denn, der Makler wurde ausschließlich von einer Seite beauftragt. In diesem Fall zahlt nur der Auftraggeber.
Sie planen einen Immobilienkauf in Kiel oder der Region? Ich berate Sie kostenlos und unverbindlich zu allen Fragen rund um Kaufnebenkosten, Finanzierung und den aktuellen Markt. Christiane Starke | Starke Immobilien Telefon: +49 4340 499366 | E-Mail: anfrage@starke.immobilien
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 2026?
Die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein beträgt 6,5 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises. Das ist der höchste Satz in ganz Deutschland.
Kann man die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein reduzieren?
Ja, auf legalem Weg. Bewegliches Inventar wie Einbauküchen, Markisen oder Saunen kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auch die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen kann herausgerechnet werden.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf ans Finanzamt. Der Steuerbescheid kommt innerhalb von vier bis acht Wochen. Ab Zustellung haben Sie einen Monat Zeit für die Zahlung.
Gibt es Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer?
Aktuell gibt es in Schleswig-Holstein keinen allgemeinen Freibetrag. Steuerbefreit sind allerdings Übertragungen zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie sowie Erbschaften und Schenkungen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Rechtlich haften beide Seiten gesamtschuldnerisch. In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation empfehle ich Ihnen ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
