Von Christiane Starke | Aktualisiert: März 2026 | Lesezeit: ca. 9 Minuten
Wer eine Immobilie in Kiel oder im Kieler Umland verkaufen möchte, sollte ein Thema unbedingt frühzeitig prüfen: die sogenannte Spekulationssteuer. In Beratungsgesprächen begegnet mir diese Frage immer wieder. Viele Eigentümer denken zunächst an den richtigen Angebotspreis, an die Vermarktung oder an den passenden Verkaufszeitpunkt. Spätestens wenn es konkreter wird, kommt fast immer dieselbe Frage: Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?
Genau an diesem Punkt lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Denn je nachdem, wann Sie gekauft haben, wie Sie die Immobilie genutzt haben und ob es sich um eine geerbte oder ehemals vermietete Immobilie handelt, kann der Verkauf entweder steuerfrei sein oder spürbare steuerliche Folgen haben.
Gerade in Kiel ist das Thema besonders relevant. Ob Eigentumswohnung in Gaarden, Wik, Düsternbrook oder Schreventeich, Einfamilienhaus in Hassee oder geerbtes Haus in Holtenau – viele Eigentümer verkaufen heute nicht mehr nur aus einem einzigen Grund. Manchmal geht es um einen Umzug, manchmal um eine Trennung, manchmal um eine Erbschaft und manchmal schlicht darum, dass der Markt gerade günstig erscheint. Umso wichtiger ist es, die steuerliche Seite nicht erst am Ende mitzudenken.
Was ist die Spekulationssteuer überhaupt?
Der Begriff Spekulationssteuer ist der geläufige Alltagsbegriff. Juristisch geht es um ein privates Veräußerungsgeschäft. Vereinfacht gesagt bedeutet das: Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen und zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, kann dieser Gewinn steuerpflichtig sein. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn grundsätzlich steuerfrei.
Wichtig ist dabei: Für die Frist kommt es in der Regel auf das Datum der notariellen Kaufverträge an – also auf den Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerung. Nicht entscheidend sind dagegen die Schlüsselübergabe oder die spätere Eintragung im Grundbuch. Das wird im Alltag häufig verwechselt. Für Eigentümer, die den Verkauf ohnehin planen, kann genau dieses Datum am Ende den Unterschied zwischen steuerfrei und steuerpflichtig machen.
Ein zusätzlicher Punkt, der oft übersehen wird: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt. Das spielt bei Immobilienverkäufen zwar meist keine große Rolle, gehört aber der Vollständigkeit halber dazu.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Anders als bei der Grunderwerbsteuer gibt es hier keinen festen Prozentsatz. Der steuerpflichtige Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Deshalb lässt sich die genaue Höhe nie pauschal für alle Eigentümer gleich angeben.
Das bedeutet in der Praxis: Wer ohnehin ein hohes Einkommen hat, zahlt auf den Gewinn meist deutlich mehr Steuern als jemand mit geringerem Einkommen. Dazu können noch Solidaritätszuschlag und – je nach persönlicher Situation – Kirchensteuer kommen. Genau deshalb sollte man sich nicht von allgemeinen Prozentangaben im Internet täuschen lassen. Entscheidend ist immer Ihr individueller Fall.
Ein typisches Beispiel aus der Praxis
Nehmen wir an, Sie haben vor einigen Jahren eine Wohnung in Kiel-Wik gekauft, damals für 220.000 Euro. Heute verkaufen Sie sie für 290.000 Euro. Auf den ersten Blick klingt das nach einem Gewinn von 70.000 Euro. Steuerlich ist die Sache aber meist differenzierter.
Denn von diesem Betrag können – je nach Fall – noch bestimmte Anschaffungsnebenkosten, nachweisbare Verkaufskosten und gegebenenfalls bestimmte werterhöhende Investitionen abgezogen werden. So entsteht am Ende der steuerlich relevante Gewinn.
Position | Betrag |
Verkaufspreis | 290.000 Euro |
Kaufpreis | – 220.000 Euro |
Anschaffungsnebenkosten | – 25.000 Euro |
werterhöhende Maßnahmen | – 18.000 Euro |
nachweisbare Verkaufskosten | – 12.000 Euro |
steuerlicher Gewinn (vereinfacht) | 15.000 Euro |
Wichtig ist aber auch: Sobald eine Immobilie vermietet war und in der Einkommensteuer bereits Abschreibungen (AfA) berücksichtigt wurden, wird die Rechnung schnell anspruchsvoller. Dann können sich die steuerlich relevanten Anschaffungskosten verändern, was wiederum den Gewinn erhöht. Genau deshalb sollte man gerade bei vermieteten Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern nicht grob überschlagen, sondern sauber rechnen lassen.
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Die gute Nachricht für viele Eigentümer: Es gibt eine sehr wichtige Ausnahme, durch die ein Verkauf auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei sein kann. Das ist der Fall, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Was bedeutet „zu eigenen Wohnzwecken“?
Im Grundsatz heißt das: Sie müssen die Immobilie selbst bewohnt haben. Auch die Nutzung durch ein kindergeldberechtigtes Kind kann darunterfallen. Entscheidend ist, dass es sich nicht um eine reine Vermietung an Dritte handelt.
Gerade bei Eigentümern in Kiel, die zwischenzeitlich selbst eingezogen sind, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Nutzungszeiträume.
Die oft entscheidende Feinheit: Es geht um Kalenderjahre
Ein Punkt, der in der Praxis enorm wichtig ist und oft falsch verstanden wird: Bei der zweiten Eigennutzungs-Variante geht es nicht um volle 36 Monate. Entscheidend ist vielmehr, dass sich die Eigennutzung über drei Kalenderjahre erstreckt.
Das kann in der Praxis einen großen Unterschied machen.
Beispiel 1: Wohnung in Kiel-Elmschenhagen
Sie kaufen 2022 eine Wohnung in Kiel-Elmschenhagen und ziehen direkt selbst ein. 2026 verkaufen Sie wieder. Die Zehnjahresfrist ist zwar noch nicht abgelaufen, aber Sie haben die Wohnung seit dem Kauf selbst genutzt. In diesem Fall ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei.
Beispiel 2: Haus in Kronshagen
Sie kaufen 2020 ein Haus in Kronshagen, vermieten es zunächst und ziehen im Januar 2024 selbst ein. Verkaufen Sie im Dezember 2026, fällt Ihre Eigennutzung in die Kalenderjahre 2024, 2025 und 2026. Auch das kann für die Steuerfreiheit ausreichen.
Beispiel 3: Vermietete Wohnung in Düsternbrook
Sie kaufen 2021 eine Wohnung in Kiel-Düsternbrook und vermieten sie durchgehend. 2026 verkaufen Sie. Dann liegt weder die Zehnjahresfrist vor noch eine steuerbegünstigte Eigennutzung. In diesem Fall kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Wie ist es bei geerbten Immobilien?
Gerade in Kiel und im Kieler Umland kommt es häufig vor, dass Häuser oder Eigentumswohnungen vererbt werden. In solchen Fällen gilt: Für die Spekulationsfrist wird grundsätzlich an die Anschaffung des Erblassers angeknüpft. Vereinfacht gesagt: Sie übernehmen die alte Frist.
Hat also beispielsweise Ihre Mutter ein Haus in Kiel-Holtenau bereits vor 15 Jahren gekauft und Sie erben diese Immobilie jetzt, kann ein Verkauf häufig sofort steuerfrei möglich sein. Das Gleiche gilt grundsätzlich auch bei Schenkungen. Entscheidend sind aber immer die konkreten Daten und die steuerliche Ausgangslage.
Vorsicht bei Trennung und Scheidung
Ein besonders sensibler Bereich ist der Verkauf nach Trennung oder Scheidung. Hier entstehen schnell Missverständnisse. Viele gehen davon aus, dass die frühere gemeinsame Nutzung der Immobilie automatisch für beide Partner steuerlich gleich behandelt wird. So einfach ist es leider nicht.
Für den Anteil des ausgezogenen Partners kann die Steuerbefreiung scheitern. Gerade bei Trennungssituationen in selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sollte dieser Punkt unbedingt vorab mit einem Steuerberater geprüft werden.
Welche Kosten den Gewinn mindern können
Auch hier ist Sorgfalt wichtig. Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie wirkt automatisch steuermindernd.
Beim Kauf
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerkosten beim Erwerb
Während der Haltedauer
- bestimmte werterhöhende Maßnahmen
- bestimmte Herstellungskosten
Beim Verkauf
- Maklerkosten
- bestimmte unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten
Was viele Eigentümer überrascht: Laufende Reparaturen und typische Instandhaltungen sind steuerlich nicht automatisch genauso zu behandeln wie echte wertsteigernde Maßnahmen. Gerade wenn über Jahre modernisiert, vermietet oder teilweise selbst genutzt wurde, sollte die Gewinnermittlung nicht vereinfacht, sondern sauber geprüft werden.
Mein praktischer Rat: Bewahren Sie von Anfang an alle Rechnungen und Belege auf. Gerade wenn zwischen Kauf und Verkauf einige Jahre liegen, fehlen sonst oft genau die Unterlagen, die später steuerlich wichtig wären.
Die Drei-Objekt-Grenze: Wann es nicht mehr privat ist
Für die meisten privaten Eigentümer in Kiel ist das kein Alltagsthema. Trotzdem sollte man es kennen: Wer innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehrere Immobilien verkauft, kann in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels geraten.
Das bedeutet nicht automatisch, dass jeder Verkauf von mehr als drei Immobilien sofort gewerblich ist. Aber es ist ein wichtiges Warnsignal. Wer mehrere Wohnungen, Häuser oder Baugrundstücke innerhalb weniger Jahre verkauft, sollte das steuerlich unbedingt prüfen lassen.
Meine Empfehlung aus der Praxis
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, prüfen Sie diese vier Punkte möglichst früh:
- Das genaue Kaufdatum – Nicht der Einzug, nicht die Schlüsselübergabe, sondern in der Regel das notarielle Kaufvertragsdatum ist entscheidend.
- Die tatsächliche Nutzung – War die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder gemischt genutzt? Genau diese Frage ist oft ausschlaggebend.
- Ihre Unterlagen – Kaufvertrag, Rechnungen, Modernisierungsnachweise, Maklerrechnungen und alles, was den Aufwand belegt, sollten vollständig vorliegen.
- Den richtigen Zeitpunkt – Manchmal lohnt es sich tatsächlich, mit dem Verkauf noch etwas zu warten – sei es wegen der Zehnjahresfrist oder wegen der Eigennutzungsregel.
Fazit: Erst prüfen, dann verkaufen
Die Spekulationssteuer ist kein Randthema, sondern kann beim Immobilienverkauf in Kiel einen erheblichen Unterschied machen. Gleichzeitig lässt sie sich in vielen Fällen vermeiden – entweder durch das richtige Timing oder durch die steuerlich begünstigte Eigennutzung.
Ob Sie eine Wohnung in Gaarden, Wik, Schreventeich oder Düsternbrook verkaufen möchten oder ein Haus in Hassee, Holtenau, Kronshagen, Heikendorf oder im übrigen Kieler Umland: Vor dem Verkauf sollte immer geklärt sein, ob überhaupt eine Steuer anfällt und wie hoch der mögliche steuerpflichtige Gewinn wäre. Maßgeblich sind dabei immer die konkreten Daten und Ihre persönliche Situation.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wie lange muss ich eine Immobilie halten, um keine Spekulationssteuer zu zahlen?
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich selbst darin gewohnt habe?
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Was zählt als Gewinn?
Gilt das auch bei geerbten Immobilien?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Kiel oder im Kieler Umland zu verkaufen? Ich unterstütze Sie gern bei der Einschätzung des richtigen Verkaufszeitpunkts, bei der Marktpreiseinordnung und bei der Vorbereitung eines gut geplanten Verkaufs.
Christiane Starke | Starke Immobilien
Telefon: +49 4340 499366
E-Mail: anfrage@starke.immobilien
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
