Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine wichtige steuerliche Regelung, die Immobilienbesitzer nutzen können, um den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Dadurch lassen sich jährlich erhebliche Beträge von der Steuer absetzen, was vor allem für Vermieter und Investoren von großem Interesse ist. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die AfA funktioniert, welche Varianten es gibt und welche Immobilien davon profitieren können.
Was bedeutet AfA und warum ist sie relevant?
Die AfA ermöglicht es Immobilieneigentümern, die durch Abnutzung oder Alterung eines Gebäudes entstehenden Wertverluste über einen festgelegten Zeitraum abzuschreiben. Diese Abschreibungen können von den Einnahmen aus der Vermietung abgezogen werden und reduzieren so die zu zahlende Steuer. Dies ist besonders für Kapitalanleger attraktiv, da der zu versteuernde Gewinn verringert wird und die Rendite der Immobilie langfristig steigt.
Wer kann die AfA nutzen?
Grundsätzlich können alle Eigentümer von Immobilien, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, von der AfA profitieren. Das schließt Vermieter, gewerbliche Eigentümer sowie Kapitalanleger ein. Selbstnutzer von Wohneigentum können die AfA jedoch nicht in Anspruch nehmen, da hier keine Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden.
Welche Arten der AfA gibt es?
Es gibt unterschiedliche Formen der Abschreibung, die für verschiedene Arten von Immobilien und Baujahren gelten:
Lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten verwendete Methode. Hierbei wird der Wert des Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben.
Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 3 %, was einer Abschreibungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.
Für Gebäude, die zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2 %, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht.
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 %, was einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren entspricht.
Degressive Abschreibung (nicht mehr aktuell)
Früher gab es die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung, bei der in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden konnten. Diese Methode ist seit 2006 für Immobilien nicht mehr zulässig, kann jedoch in Ausnahmefällen für bestimmte Investitionen oder Gebäudearten wieder eingeführt werden.
Sonderfälle
Denkmalgeschützte Immobilien und Sanierungsobjekte
Für denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten gibt es besondere steuerliche Anreize. Hier können nicht nur die Bau- oder Anschaffungskosten abgeschrieben werden, sondern auch die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen.
Denkmalschutz-AfA
Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann der Eigentümer die Modernisierungskosten in den ersten 8 Jahren mit 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % pro Jahr abschreiben. Diese hohe Abschreibungsmöglichkeit macht Denkmalschutzimmobilien für Investoren besonders interessant.
Sanierungs-AfA
Auch für Immobilien in Sanierungsgebieten gibt es steuerliche Erleichterungen. Hier können Eigentümer die Sanierungskosten über einen bestimmten Zeitraum abschreiben, was erhebliche Steuerersparnisse mit sich bringt.
Grundstücke und Gebäude: Was kann abgeschrieben werden?
Bei Immobilien wird zwischen dem Gebäudewert und dem Grundstückswert unterschieden. Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig, der Wert des Grundstücks hingegen nicht. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Anschaffung einer Immobilie den Kaufpreis korrekt zwischen Gebäude und Grundstück aufzuteilen. Eine genaue Aufschlüsselung ist unerlässlich, um den maximalen steuerlichen Vorteil durch die AfA zu erzielen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten: Was zählt dazu?
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie bilden die Grundlage für die AfA. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren sowie eventuelle Grunderwerbsteuern. Herstellungskosten umfassen sämtliche Ausgaben, die im Zuge des Baus oder der Modernisierung entstehen, sofern sie den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen. Auch umfangreiche Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb einer Immobilie können in bestimmten Fällen als Herstellungskosten gelten.
Steuerliche Vorteile für Vermieter und Kapitalanleger
Durch die AfA können Kapitalanleger ihre Steuerlast erheblich senken. Die Abschreibung reduziert den steuerpflichtigen Gewinn aus Mieteinnahmen, was in Kombination mit anderen steuermindernden Faktoren, wie zum Beispiel Fremdfinanzierungskosten oder Instandhaltungskosten, zu einem deutlich niedrigeren Steueraufwand führt. Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Immobilien in Sanierungsgebieten lassen sich durch Sonderabschreibungen attraktive Steuervergünstigungen erzielen.
Worauf sollten Eigentümer bei der Abschreibung für Immobilien achten?
Es gibt einige wichtige Aspekte, die Eigentümer bei der AfA beachten sollten:
Korrekte Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück
Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig. Eine genaue Aufteilung beim Kauf der Immobilie ist unerlässlich, um den maximalen Abschreibungsvorteil zu sichern.
Modernisierungs- und Sanierungskosten
Diese können oft zusätzlich abgeschrieben werden, wenn sie den Wert der Immobilie nachhaltig steigern. Die genauen steuerlichen Regelungen sollten jedoch mit einem Steuerberater geklärt werden.
Nutzung eines Steuerberaters
Da die AfA steuerrechtlich komplex ist, empfiehlt es sich, bei größeren Investitionen oder umfangreichen Modernisierungen einen Steuerberater hinzuzuziehen, um alle relevanten Steuervorteile optimal zu nutzen.
FAQ – Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Was ist die AfA und wofür wird sie genutzt?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) beschreibt die steuerliche Abschreibung von Gebäuden, die einem natürlichen Wertverlust durch Alterung und Abnutzung unterliegen. Immobilieneigentümer können diesen Wertverlust über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend machen und damit ihre Steuerlast senken.
Wie lange kann ich eine Immobilie abschreiben?
Für Wohnimmobilien, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibungsdauer etwa 33 Jahre (3 % pro Jahr).
Für Gebäude, die zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 erbaut wurden, liegt die Abschreibungsdauer bei 50 Jahren (2 % pro Jahr).
Für Gebäude, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, sind es 40 Jahre (2,5 % pro Jahr).
Kann ich auch den Grundstückswert abschreiben?
Nein, der Grundstückswert kann nicht abgeschrieben werden. Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert. Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, den Kaufpreis korrekt zwischen Gebäude und Grundstück aufzuteilen, um die maximale Abschreibung nutzen zu können.
Gelten für Denkmalschutz-Immobilien besondere Abschreibungsregeln?
Ja, für denkmalgeschützte Immobilien gibt es besondere steuerliche Vorteile. Modernisierungsmaßnahmen können teilweise mit einem höheren Satz abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren ist eine Abschreibung von 9 % und in den folgenden 4 Jahren von 7 % möglich. Das macht Denkmalschutzimmobilien besonders attraktiv für Kapitalanleger.
Was ist die lineare Abschreibung?
Die lineare Abschreibung verteilt den Wertverlust eines Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer. Das bedeutet, dass jedes Jahr derselbe Prozentsatz des Gebäudewertes abgeschrieben wird.
Gibt es Sonderabschreibungen für energetische Sanierungen?
Ja, es gibt steuerliche Sonderabschreibungen für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen an Immobilien. Dies ist besonders für Vermieter und Kapitalanleger interessant, da diese Maßnahmen oft zusätzlich gefördert werden. Die Details sollten immer mit einem Steuerberater besprochen werden.
Wer kann die AfA in Anspruch nehmen?
Die AfA kann von allen Eigentümern von vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien in Anspruch genommen werden. Selbstnutzer von Wohneigentum können die AfA hingegen nicht für private Zwecke nutzen, da keine Einkünfte aus der Immobilie generiert werden.
Muss ich Modernisierungen oder Sanierungen gesondert abschreiben?
Modernisierungs- und Sanierungskosten, die den Wert der Immobilie erhöhen, können ebenfalls abgeschrieben werden. Kleinere Instandhaltungen, die regelmäßig anfallen, zählen jedoch nicht zur AfA. Größere Maßnahmen, wie die Erneuerung des Dachs oder eine energetische Sanierung, sind oft abschreibungsfähig.
Wie wirkt sich die AfA auf meine Steuerlast aus?
Welche Unterlagen benötige ich für die AfA?
Um die AfA zu beantragen, benötigen Sie:
- Kauf- bzw. Bauverträge
- Nachweise über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Belege für etwaige Modernisierungs- oder Sanierungskosten
- Eine Gebäudeaufteilung zwischen Grund und Boden
Es ist empfehlenswert, die AfA mit einem Steuerberater zu planen, um die korrekten Beträge und Zeiträume geltend zu machen.
Fazit zur Abschreibung für Immobilien
Die AfA bietet Immobilieneigentümern eine hervorragende Möglichkeit, den Wertverlust ihrer Gebäude steuerlich geltend zu machen und dadurch langfristig Steuern zu sparen. Besonders für Vermieter und Kapitalanleger ist die AfA ein entscheidender Faktor zur Maximierung der Rendite. Durch Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude in Sanierungsgebieten können zusätzlich attraktive Steuervorteile erzielt werden. Eigentümer sollten die Details genau prüfen und professionelle Beratung in Anspruch nehmen, um die vollen Vorteile der AfA nutzen zu können.
