Die Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, ist eine der bedeutendsten Steueränderungen in Deutschland und betrifft Millionen von Grundstücksbesitzerinnen und -besitzern sowie indirekt auch Mieterinnen und Mieter. Diese Reform wurde notwendig, da das bisherige Berechnungsmodell, das teils auf Werten von 1935 beziehungsweise 1964 beruhte, verfassungswidrig ist. Das neue System soll eine gerechtere und transparentere Steuerlastverteilung sicherstellen.
In diesem Artikel werden die wichtigsten Neuerungen erklärt, darunter die Rolle des Hebesatzes, wie die Grundsteuer berechnet wird, was Eigentümerinnen und Eigentümer beachten müssen und welche Auswirkungen dies auf Mieterinnen und Mieter haben kann.
Hintergrund der Grundsteuerreform 2025
Die Reform der Grundsteuer war erforderlich, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden hat, dass das bisherige Berechnungsmodell auf veralteten Einheitswerten basiert und daher ungerecht ist. Diese Einheitswerte führten dazu, dass gleichwertige Immobilien in verschiedenen Regionen Deutschlands unterschiedlich hoch besteuert wurden. Um die Grundsteuer verfassungskonform zu gestalten, hat der Gesetzgeber ein neues Modell entwickelt, das auf aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerten basiert.
Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer auf Basis dieser neuen Bewertungsgrundlagen erhoben. Das bedeutet, dass alle Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet wurden, und diese neuen Werte bilden zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf drei wesentlichen Faktoren:
Der Grundsteuerwert
Dies ist der Wert des Grundstücks oder der Immobilie, der im Rahmen der Neubewertung festgelegt wurde.
Der Grundsteuermessbetrag
Dieser ergibt sich aus dem Grundsteuerwert und wird durch einen gesetzlich festgelegten Steuermesszahlensystem festgelegt. Die Höhe des Grundsteuermessbetrags variiert je nach Art der Immobilie.
Der Hebesatz
Dies ist ein Prozentsatz, der von der jeweiligen Kommune festgelegt wird und den endgültigen Steuerbetrag bestimmt.
Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer lautet wie folgt:
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100
Die Neubewertung von Grundstücken und Immobilien wurde bereits durchgeführt, und die Eigentümerinnen und Eigentümer haben in den meisten Fällen bereits Bescheide über den Grundsteuerwert und/oder den Grundsteuermessbetrag erhalten. Der Hebesatz, der von den Kommunen festgelegt wird, ist der letzte entscheidende Faktor, der zur Berechnung der Grundsteuer ab 2025 notwendig ist.
Der Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuerwert ist der erste Baustein der neuen Berechnungsmethode und basiert auf einer aktuellen Bewertung des Grundstücks oder der Immobilie. Im Gegensatz zum alten System, das auf veralteten Werten basierte, erfolgt die Neubewertung nun regelmäßig, um eine faire und zeitgemäße Steuererhebung zu gewährleisten. Dabei werden Faktoren wie Lage, Größe und Nutzung der Immobilie berücksichtigt. Die jeweiligen Finanzämter haben diese Neubewertungen durchgeführt, und die Eigentümerinnen und Eigentümer wurden per Bescheid über den neuen Grundsteuerwert informiert.
Der Grundsteuermessbetrag ist der nächste Schritt in der Berechnung und wird auf Grundlage des Grundsteuerwerts ermittelt. Er basiert auf einem bundesweit einheitlichen Steuermesszahlensystem, das je nach Art der Immobilie variiert. Dabei gelten für Wohngrundstücke, Gewerbeimmobilien und landwirtschaftlich genutzte Flächen unterschiedliche Messzahlen. Der Messbetrag ist eine Art “Zwischenwert”, der dann mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert wird, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen.
Der Hebesatz: Ein kommunaler Faktor
Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Kommune individuell festlegt, um die Höhe der Grundsteuer zu bestimmen. Der Hebesatz variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde und kann sogar innerhalb eines Bundeslandes unterschiedlich sein. Er ist daher der entscheidende Faktor, der die Höhe der Grundsteuer beeinflusst.
In vielen Bundesländern sind die Hebesätze bereits bekannt oder es gibt zumindest Empfehlungen für sogenannte “faire Hebesätze”. Diese fairen Hebesätze sollen sicherstellen, dass die Kommunen nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Reform. In den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen sind die geplanten Hebesätze bereits offiziell, während in anderen Bundesländern wie Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein Transparenzregister oder Hebesatzempfehlungen zur Verfügung stehen.
Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer 2025
Um die Auswirkungen der Grundsteuerreform besser zu verstehen, folgen hier einige Berechnungsbeispiele aus verschiedenen Regionen:
In der Hauptstadt Berlin sinkt der Hebesatz von derzeit 810% auf 470%. Dies bedeutet für viele Eigentümerinnen und Eigentümer eine Entlastung. Die Grundsteuermesszahlen betragen 0,031% für Wohngrundstücke und 0,045% für alle anderen Grundstücke.
Beispielrechnung:
Ein Wohngrundstück hat einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro. Die Berechnung der Grundsteuer lautet wie folgt:
300.000 Euro x 0,00031 x 4,7 = 437,10 Euro Grundsteuer ab 2025.
In Bremen liegt der neue Hebesatz bei 755%, während er in Bremerhaven bei 896% liegt. Die Grundsteuermesszahlen entsprechen denen in Berlin.
Beispielrechnung:
Für ein Wohngrundstück mit einem Grundsteuerwert von 200.000 Euro und einem Hebesatz von 755% ergibt sich folgende Berechnung:
200.000 Euro x 0,00031 x 7,55 = 467,80 Euro Grundsteuer ab 2025.
Hamburg plant eine deutliche Anhebung des Hebesatzes auf 975%. Die Berechnung der Grundsteuer ist hier etwas komplizierter, da es mehrere Steuermessbeträge und Äquivalenzzahlen gibt.
Beispielrechnung:
Ein Wohngrundstück mit einem Grundsteuerwert von 400.000 Euro und einem Hebesatz von 975% ergibt folgende Grundsteuer:
400.000 Euro x 0,00031 x 9,75 = 1.206 Euro Grundsteuer ab 2025.
Grundsteuerreform 2025 in Kiel
Die Grundsteuerreform wurde, wie bereits erwähnt, notwendig, da das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsgrundlagen für nicht verfassungsgemäß erklärt hat. Ziel der Reform ist eine gerechte und rechtmäßige Verteilung der Steuerlast, ohne die Gesamteinnahmen der Kommunen zu erhöhen.
Das Finanzamt erstellt auf Basis der Grundsteuererklärung den „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“. Dieser wird von der Stadt Kiel mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert, um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln.
Ab dem 1. Januar 2025 gelten in Kiel folgende Hebesätze:
Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke): 420 % (vorher 400 %)
Grundsteuer B (sonstige Grundstücke): 565 % (vorher 500 %)
Die Reform ist aufkommensneutral, sodass die Stadt Kiel insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als zuvor. Individuelle Steuerbeträge können jedoch je nach Neubewertung durch das Finanzamt steigen oder sinken.
Weitere Informationen und Hilfe erhalten Eigentümer*innen beim zuständigen Finanzamt. Die Stadt Kiel versendet im Januar 2025 die Grundbesitzabgabenbescheide, die neben der Grundsteuer auch andere gebührenbezogene Abgaben enthalten.
Details und Transparenz zu den neuen Hebesätzen bietet das Transparenzregister Schleswig-Holstein.
Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 auf Mieterinnen und Mieter
Auch Mieterinnen und Mieter sind von der Grundsteuerreform betroffen, da die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf sie umgelegt wird. Dies bedeutet, dass eine höhere Grundsteuer zu höheren Nebenkosten führen kann. Allerdings erfahren Mieter in der Regel erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 (die sie voraussichtlich Ende 2026 erhalten), wie hoch die neue Grundsteuer tatsächlich ist.
Einige Mieterinnen und Mieter könnten bereits im Vorfeld mit steigenden Nebenkosten rechnen, da Vermieter die Grundsteuererhöhung in vielen Fällen auf die monatlichen Vorauszahlungen umlegen können. Es ist daher ratsam, bereits jetzt bei der Vermieterin oder dem Vermieter nachzufragen, ob eine signifikante Erhöhung der Grundsteuer erwartet wird, um Überraschungen zu vermeiden.
Transparenzregister und Hebesatzempfehlungen in den Bundesländern
In einigen Bundesländern wie Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und dem Saarland gibt es bereits sogenannte Transparenzregister oder Hebesatzempfehlungen. Diese Register ermöglichen es den Eigentümerinnen und Eigentümern, den fairen Hebesatz für ihre Stadt oder Gemeinde abzulesen und somit eine Schätzung der zu zahlenden Grundsteuer ab 2025 vorzunehmen.
Für eine erste Berechnung wird lediglich der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag benötigt. Mit diesem Bescheid und dem fairen Hebesatz lässt sich die Grundsteuer wie folgt berechnen:
Grundsteuermessbetrag x fairer Hebesatz / 100 = faire Grundsteuer ab 2025
Es ist jedoch zu beachten, dass die Kommunen nicht verpflichtet sind, den fairen Hebesatz zu übernehmen. Einige Städte und Gemeinden könnten höhere Hebesätze festlegen, um zusätzliche Einnahmen zu generieren. In diesen Fällen fällt die Grundsteuer höher aus als bei Verwendung des fairen Hebesatzes. Dennoch bietet der faire Hebesatz einen guten Anhaltspunkt für eine erste Schätzung der zu erwartenden Steuerbelastung.
Unterschiede zwischen den Bundesländern
Während in vielen Bundesländern die Hebesätze bereits veröffentlicht oder zumindest fair berechnet wurden, gibt es in einigen Regionen weiterhin Unsicherheiten. Besonders in Bayern, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist derzeit keine Veröffentlichung von fairen Hebesätzen geplant, was es für Eigentümerinnen und Eigentümer in diesen Bundesländern erschwert, eine genaue Vorhersage über ihre zukünftige Grundsteuer zu treffen.
Andererseits haben Bundesländer wie Rheinland-Pfalz und Brandenburg angekündigt, in den kommenden Wochen ebenfalls faire Hebesätze zu veröffentlichen. In Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern sind die Kommunen sogar verpflichtet, sowohl den fairen als auch den tatsächlichen Hebesatz zu veröffentlichen, was den Eigentümerinnen und Eigentümern eine transparente Vergleichsmöglichkeit bietet.
Der endgültige Grundsteuerbescheid
Obwohl die Berechnung der Grundsteuer bereits jetzt grob vorgenommen werden kann, wird der endgültige Grundsteuerbescheid erst Ende 2024 oder Anfang 2025 verschickt. Dieser Bescheid enthält den endgültigen Hebesatz und die genaue Steuerlast, die ab dem Jahr 2025 zu zahlen ist.
Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bleibt daher noch eine gewisse Unsicherheit, bis der Bescheid vorliegt. Dennoch können die bisherigen Informationen über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag sowie die veröffentlichten oder empfohlenen Hebesätze dazu genutzt werden, sich auf die potenzielle Steuerlast vorzubereiten.
Wie sich Eigentümerinnen und Eigentümer auf die Grundsteuerreform 2025 vorbereiten können
Für Eigentümerinnen und Eigentümer gibt es mehrere Schritte, die bereits jetzt unternommen werden können, um sich auf die Grundsteuerreform 2025 vorzubereiten:
Bescheid über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag prüfen: Die Bescheide, die bereits von den Finanzämtern verschickt wurden, enthalten wichtige Informationen zur Berechnung der zukünftigen Grundsteuer. Es ist ratsam, diese Bescheide genau zu prüfen und eventuelle Fehler rechtzeitig zu melden.
Hebesätze recherchieren: In vielen Bundesländern sind die fairen oder tatsächlichen Hebesätze bereits verfügbar. Durch diese Informationen kann eine erste Schätzung der zu erwartenden Grundsteuer vorgenommen werden.
Finanzielle Vorsorge treffen: Falls sich abzeichnet, dass die Grundsteuer ab 2025 deutlich höher ausfallen wird, sollten rechtzeitig finanzielle Rücklagen gebildet werden, um die höheren Belastungen abzufedern.
Mieterinnen und Mieter informieren: Für Vermieterinnen und Vermieter ist es ratsam, ihre Mieter frühzeitig über die bevorstehenden Änderungen zu informieren, da die Grundsteuer in vielen Fällen über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird. Dies schafft Transparenz und hilft, mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Ausblick auf die weitere Entwicklung
Die Grundsteuerreform stellt einen bedeutenden Schritt in Richtung einer gerechteren und transparenteren Besteuerung von Immobilien und Grundstücken dar. Dennoch bleibt die tatsächliche Auswirkung auf die Steuerlast vieler Eigentümerinnen und Eigentümer bis zum endgültigen Grundsteuerbescheid unsicher.
Mit der Einführung der Reform ab 2025 werden sowohl die Kommunen als auch die Eigentümerinnen und Eigentümer eine Phase der Anpassung durchlaufen müssen. Es ist möglich, dass in den ersten Jahren nach der Reform noch Korrekturen und Anpassungen vorgenommen werden, um sicherzustellen, dass die Steuerlast gerecht verteilt wird.
Fazit zur Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuerreform ab 2025 bringt zahlreiche Änderungen für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer mit sich. Durch die neue Berechnungsmethode, die auf aktuellen Grundstückswerten und einem angepassten Steuermesssystem basiert, wird eine gerechtere Verteilung der Steuerlast angestrebt. Dabei spielt der Hebesatz, den die Kommunen festlegen, eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Höhe der Grundsteuer.
Obwohl viele Eigentümerinnen und Eigentümer bereits Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag erhalten haben, bleibt die tatsächliche Höhe der Grundsteuer bis zur Festlegung des endgültigen Hebesatzes und dem Erhalt des Grundsteuerbescheids ungewiss. Dennoch bieten Transparenzregister und Hebesatzempfehlungen in vielen Bundesländern bereits jetzt die Möglichkeit, eine erste Schätzung der zukünftigen Steuerbelastung vorzunehmen.
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet die Grundsteuerreform ebenfalls potenziell höhere Nebenkosten, da die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf sie umgelegt wird. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig über die bevorstehenden Änderungen zu informieren.
Insgesamt bietet die Grundsteuerreform 2025 eine Chance für mehr Transparenz und Gerechtigkeit im deutschen Steuersystem, gleichzeitig erfordert sie jedoch auch eine sorgfältige Vorbereitung und Überprüfung durch die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer.
