Je mehr Freiheit ein Käufer über eine Immobilie hat, desto wertvoller ist sie. Alle Rechte, die diese Selbstbestimmung nach dem Kauf einschränken, wirken sich auch auf den Kaufpreis aus. Ein typisches Beispiel ist neben dem Wohn- und Nießbrauchrecht das Wegerecht.
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Viele Wege führen zu einer Immobilie, unter anderem einer über das Nachbargrundstück. Der Eigentümer, der das Nachbargrundstück überqueren muss, muss dem Nachbarn jedoch für das Wegerecht eine Entschädigung zahlen. Dies mindert den Immobilienwert beider Grundstücke. Dies ist in mehreren Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gesetzlich geregelt und kann im Grundbuch in Abteilung II als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.
Wann und wie gilt das Wegerecht?
Ein Wegerecht gilt in der Regel für geteilte Grundstücke. Es kann zu Fuß (Gehrecht) oder mit dem Auto und anderen Kraftfahrzeugen (Fahrtrecht) ausgeübt werden. Wenn der einzige Zugang zum eigenen Grundstück über das Nachbargrundstück führt, weil keine Verbindung zu einer öffentlichen Straße besteht, greift das Wegerecht. Dem Eigentümer des Nachbargrundstücks steht für diese Nutzung eine jährliche Entschädigung zu. Die Höhe der Entschädigung hängt davon ab, inwieweit das Wegerecht den Nachbarn beeinträchtigt.
Daher beinhaltet die Bestimmung der Entschädigung immer eine individuelle Einzelfallprüfung. Die Wertminderung durch das Wegerecht ist ein wesentlicher Faktor. Nur ein lokaler, qualifizierter Immobilienexperte kann die genaue Höhe des Wertverlustes ermitteln.
Beispielrechnung: Wie wirkt sich der Wertverlust auf den Verkauf aus?
Grundstück A hat Zugang zur Straße und ist 500 Quadratmeter groß. Die dahinter liegende andere Hälfte von Grundstück B hat ebenfalls eine Fläche von 500 Quadratmetern. Der zu überquerende Weg ist 70 Quadratmeter groß. Grundstück A soll nun verkauft werden.
Ein lokaler Immobilienmakler ermittelt den Wert der Immobilie: 270.000 €. Der Immobilienprofi berechnet die Wertminderung auf 40.500 € (aufgrund des eingetragenen Wegerechts). Dabei wird jedoch auch die bereits vom Eigentümer des Grundstücks B an den Eigentümer des Grundstücks A gezahlte Entschädigung berücksichtigt. Daher verringert sich der Immobilienwert nur um 22.500 € (40.500 € – 18.000 €). Der Immobilienwert inklusive Wegerecht beträgt nun 247.500 €.
Um die genaue Höhe der Wertminderung und der Nutzungsentschädigung zu ermitteln, sollten Eigentümer einen Immobilienprofi zu Rate ziehen. Dieser kann die betroffenen Eigentümer auch bei der notariellen Beurkundung unterstützen oder detailliertere Informationen zum Wegerecht geben.
Sind Sie unsicher, ob Einschränkungen oder Belastungen auf Ihrem Grundstück lasten und ob diese den Wert beeinflussen? Dann fragen Sie uns! Wir beraten Sie gerne.
Hinweise
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Text die generische maskuline Form verwendet. Weibliche und andere Geschlechteridentitäten sind ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage relevant ist.
Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung für einen Einzelfall dar. Bitte konsultieren Sie einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater, um die Sachverhalte Ihrer individuellen Situation zu klären.
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