„Wer bauen will, muss zwei Pfennige für einen rechnen.“ Das gilt fast 200 Jahre und einen
Währungswechsel später noch genauso – zumindest im Prinzip. Für eine Baufinanzierung
braucht es ziemlich viele Cents, weshalb man seinen Kredit und dessen Geber gut abwägen
sollte. Welche Darlehensform gilt als sicher in Sachen Immobilienkauf?
Das Annuitätendarlehen: Mit bundesweit mehr als 70 Prozent am gesamten
Immobilienfinanzierungsmarkt gilt das Annuitätendarlehen als Klassiker schlechthin.
Das Prinzip: Die Monatsrate liegt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich hoch, und der
Zinssatz wird mit einer Sollzinsbindung für mehrere Jahre festgelegt und eingefroren. Ist der
vereinbarte Zeitraum von typischerweise fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren abgelaufen, kommt für
die Restschuld eine Anschlussfinanzierung ins Spiel. Diese Form des Darlehens erlaubt
außerdem Tilgungssatzwechsel für eher schlechtere und Sondertilgungen für bessere Zeiten.
Das KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz: KfW-Bank, fördert gemäß
ihrem staatlichen Auftrag den Erwerb von Eigenheimen – mit zinsgünstigen Darlehen für
den Kauf, den Bau, die Sanierung oder den altersgerechten Umbau einer Immobilie.
Besonders interessant: geschenkte Zuschüsse für Maßnahmen zur Energieeffizienz.
Das variable Darlehen: Diese Option verfügt nicht über einen festen Zinssatz. Stattdessen
passen sich die Zinsen alle drei Monate den aktuellen Marktzinsen an. Vorteil: Es wird
günstiger angeboten. Nachteil: Steigen die Marktzinsen längerfristig, kann das Darlehen
unerwartet teuer werden.
Das Cap-Darlehen: Diese Baufinanzierung kommt völlig ohne Zinsbindung daher. Die
variablen Zinsen gleichen sich alle sechs Monate den aktuellen Bauzinsen an. Außerdem gibt
es mit dem „Cap“ eine vereinbarte Obergrenze, die die Zinsen nicht übersteigen können.
Das Volltilger-Darlehen: Diese Variante ähnelt mit seinen monatlich immer gleich hohen
Raten dem Annuitätendarlehen. Entscheidender Unterschied: Der Zinssatz wird vom ersten
Tag an festgelegt und bleibt demnach über den gesamten Zeitraum hinweg derselbe. Vorteil:
eine gewisse Sicherheit. Nachteil: ein vom Start weg höherer Zinssatz.
Das Bausparsofortdarlehen: Eine Kombination aus Immobiliendarlehen und
Bausparvertrag. Die Bausparkasse gewährt dabei einen Kredit zum sofortigen Erwerb einer
Immobilie, dessen Abzahlung sofort nach dem Kauf beginnt. Gleichzeitig zahlt der Käufer
Raten in einen Bausparvertrag ein. Die Ratenzahlung läuft über mehrere Jahre, und die
Restschuld wird mit den Mitteln aus dem Bausparvertrag beglichen. Vorteil: eine Option für alle, die vor dem Kauf nichts ansparen konnten. Nachteil: insgesamt meist teurer als ein Annuitätendarlehen.
Das Darlehen mit Risikoabsicherung: Eine Möglichkeit für Anleger, die befürchten, durch
einen Schicksalsschlag die Darlehensrate plötzlich nicht mehr aufbringen zu können. Diese
Kreditform übernimmt für einen begrenzten Zeitraum die monatliche Rate im Falle von
Arbeitslosigkeit und anderen Unwägbarkeiten.
Fazit: „Falsch und richtig“ gibt es nicht. Wer sich bei der Finanzierung seiner Immobilie nicht
sehr früh sehr sicher ist, der sollte sich von einem Spezialisten helfen lassen. Findige
Finanzierungsmakler haben verschiedene Finanzierungspartner an der Hand.
