Niedrige Zinsen – hohe Kaufbereitschaft. Diese „Formel“ ist nicht besonders kompliziert. War
es jemals preiswerter, eine Immobilie als Kapitalanlage anzuschaffen? Gegenfrage: Wirft
denn jede von ihnen eine hohe Rendite ab? Wer wirklich profitieren will, der sollte gut
rechnen und einiges beachten. Dabei geht es längst nicht „nur“ um das richtige Objekt…
Alles Form-Sache: Nicht alle, aber viele Arten von Immobilien eignen sich als Kapitalanlage –
mit jeweils eigenen Vor- und Nachteilen. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern erhöht sich
meist der Wiederverkaufswert, während Mehrfamilienhäuser oft einen höheren Ertrag, aber
auch das Risiko von Leerständen mit sich bringen. Weniger Kapitaleinsatz ist bei
Eigentumswohnungen vonnöten, doch liegt die Rendite auch häufig niedriger. Hinzu
kommt: Der Käufer ist meistens Teil einer Eigentümergemeinschaft, was Konfliktpotenzial
birgt. Wer in Gewerbeimmobilien investieren möchte, darf zwar hohe Erträge einkalkulieren,
muss aber in Zeiten von Home-Office und Online-Handel auch mit neuen Marktrisiken
rechnen. Bleibt noch das Modell der Immobilienfonds, wodurch der Investor Anteile an
Immobilien erwirbt. Voraussetzung ist meist ein hoher Kapitaleinsatz – mit dem Vorteil, dass
das Management in den Händen des Verwalters liegt.
Alles aus gutem Grund: Die Wahl der Anlageform ist von der persönlichen Risikobereitschaft,
vom geplanten Kapitaleinsatz und vom erwarteten Ertrag abhängig. So viel steht aber fest: Es
gibt eine Reihe von Faktoren, die erfolgversprechend sind. Wer seine Anlage-Immobilie in
einer zukunftsträchtigen Großstadt wie München, Leipzig, Frankfurt, Dresden oder Berlin
kauft, macht kaum etwas verkehrt. Ist dabei auch eine gute Verkehrsanbindung und die
Nähe zu Supermärkten, Arztpraxen, Schulen, Parks und Cafés gegeben, dürfte die Immobilie
erst recht attraktiv sein. Aber: Wer in Altbauten investiert, sollte kostspielige Sanierungen und
Modernisierungen einkalkulieren – auch zugunsten eines gehobenen Energie-Standards. Bei
Mehrfamilienhäusern ist es außerdem nie verkehrt, sich nach der Mieterstruktur und damit
nach einem unproblematischen Miteinander zu erkundigen.
Alles mit Berechnung: Wer meint, eine gute Kapitalanlage gefunden zu haben, sollte nicht
gleich zuschlagen, sondern vor dem Kauf die Rentabilität der Immobilie prüfen. Dabei kann
der „Mietmultiplikator“ helfen – eine kleine Formel, die allerdings weder Kaufnebenkosten
noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Für eine grobe Berechnung taugt sie dennoch.
Wird der Kaufpreis von beispielhaften 500.000 Euro durch einen ebenso fiktiven
Jahresmiete-Ertrag von 25.000 Euro geteilt, ergibt sich die Summe von 20 Jahreskaltmieten,
mit denen der Kaufpreis erreicht wäre. Wer’s genauer wissen möchte, errechnet mit einer
deutlich umfangreicheren Formel die prozentuale Nettorendite und damit den Gewinn nach
Abzug aller Kosten, die durch den Verkauf und Steuern entstanden sind. Wer indes exakt prüfen will, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist, kann auf das Ertragswertverfahren
zurückgreifen, das die finanzierende Bank beim Kreditgespräch erläutert.
Fazit: Der historische Niedrigzins macht Immobilien als Kapitalanlagen interessanter als je
zuvor. Doch was sich wirklich lohnt und wieviel Rendite zu erwarten ist, bedarf in jedem Fall
einer genauen Abwägung.
