Was ist eine Immobilie wert? Für den Eigentümer meist deutlich mehr als für den Käufer.
Erlebnisse, Erinnerungen und Emotionen lassen sich nicht mit Geld aufwiegen – spielen aus
objektiver Sicht aber auch keine Rolle. Wo also liegt der Preis? Das lässt sich auf
v e r s c h i e d e n e n W e g e n n e u t r a l b e s t i m m e n – f e s t g e l e g t i n d e r
Immobilienwertermittlungsverordnung.
Kurz und knapp: Die ImmoWertV bildet seit Mitte 2010 bundesweit die rechtliche Grundlage
zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Sie soll den veränderten Umständen auf
dem Markt gerecht werden, die sich etwa durch die neuen Bundesländer oder Programme
zur Aufwertung von Stadtteilen ergeben haben. Die bislang geltenden Regeln wurden
erweitert – etwa um die Berücksichtigung des Energie-Levels und der künftigen Entwicklung
eines Gebiets.
Weshalb und womit? Um Grundstücke und ihre Bebauungen möglichst objektiv zu
bewerten, hilft die Verordnung dabei, den Bodenrichtwert und viele weitere Daten zu
ermitteln, aus denen am Ende der Verkehrswert entsteht. Zu Letzteren zählen die generelle
Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt, die örtlichen Immobilienpreisverhältnisse und der
Zustand des einzelnen Objekts. Der aktuelle Bodenrichtwert wird von einem regionalen
Gutachterausschuss festgelegt und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterwert eines
Grundstücks in einer bestimmten Lage wieder.
Verfahren und Verkehrswert: Die Verordnung hält für Grundstücke und Immobilien in
Deutschland drei normierte Methoden zu Ermittlung des Marktwerts bereit. Das
Vergleichswertverfahren lässt sich auf bebaute und unbebaute Grundstücke anwenden und
gilt als Goldstandard, wenn der Eigentümer eine zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt.
Dafür werden die Preise vergleichbarer Häuser oder Wohnungen in ähnlicher Lage ermittelt
und Faktoren wie Größe, Energie-Level und Bauzustand einbezogen. Das
Ertragswertverfahren hingegen soll vor allem bei Kapitalanlagen zum Einsatz kommen und
macht den Verkehrswert auch von der Restnutzungsdauer und den erwartbaren Erträgen
samt Zinsbeträgen abhängig. Das Sachwertverfahren wiederum wird verwendet, wenn die
Mieteinnahmen nicht im Vordergrund stehen oder es bei selbstgenutzten Immobilien nicht
genügend Vergleichsmöglichkeiten gibt. Dabei ist der Wert des Grundstücks und aller darauf
stehenden Gebäude entscheidend – Letzteres in Anlehnung an die Herstellungs- oder
Wiederbeschaffungskosten sowie an die Wertminderung durch den Zustand des Objekts.
Fazit: Nichts und niemand ersetzt die Präzision eines guten Maklers. Aber die Verfahren aus
der ImmoWertV bilden eine objektive Basis, auf der ein Immobilienexperte den individuellen
Marktwert berechnen kann.
