Es ist so etwas wie die Heilige Schrift der Grundstückseigner: Was das Grundbuch vorgibt, das
ist über jeden Zweifel erhaben. Umgekehrt bedeutet das: Wer den Kaufvertrag und die
Finanzierung einer Immobilie geregelt hat, ist noch lange nicht ihr rechtmäßiger Eigentümer.
Diesen Status verleiht allein der Eintrag im Grundbuch – und das geht so…
Grundlegendes: Das Grundbuch gilt als öffentliches Register, in dem bundesweit sämtliche
Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte registriert sind. Einsehbar ist es dennoch nur
für bestimmte Instanzen, etwa Notare, Gerichte oder potenzielle Käufer, die eine
entsprechende Vollmacht des aktuellen Immobilieneigentümers vorweisen können. Anhand
einzelner Grundbuchblätter mit jeweils drei „Abteilungen“ klärt es juristisch verbindlich über
vergangene und heutige Eigentumsverhältnisse, Wege-, Wohn- oder Vorkaufsrechte,
Hypotheken und Grundpfandrechte auf. Zu finden ist es beim Grundbuchamt, das als
Abteilung des Amtsgerichts über die Dokumente jeglicher Grundstücke verfügt, die im
jeweiligen Amtsgerichtsbezirk liegen.
Notarielles: Ein rechtswirksamer Immobilienkaufvertrag ist ausschließlich unter Begleitung
eines Notars möglich – ebenso wie der Eintrag im Grundbuch. Wer einen notariellen
Kaufvertrag abschließen möchte, benötigt dazu entweder eine Finanzierungsbestätigung
oder, falls genügend Geld zum Direktkauf bereitsteht, einen Kapitalnachweis – jeweils von der
Bank. Nota(r)bene: Anschließend kann es allerdings noch einige Wochen dauern, bis der
Notar beim zuständigen Amt die Änderungen im Grundbuch erwirkt hat.
Langwieriges: Warum dauert das eine halbe Ewigkeit? – Weil es mit einem Schritt bei
Weitem nicht getan ist. Zuerst muss der Notar eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch
eintragen lassen – eine Art Reservierung, die verhindert, dass die Immobilie in der
Zwischenzeit noch ein weiteres Mal verkauft wird. Außerdem übernimmt der Notar die
Löschung der Grundschulden des Vorbesitzers, trägt diejenigen des Käufers ein und
informiert das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Der Fiskus fordert dann die
Grunderwerbsteuer vom Käufer. Hat er sie beglichen, erhält der Notar die obligatorische
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Erst dann kann der Notar seinem
Mandanten das „Go“ zur Zahlung des Kaufpreises geben. Hat der Verkäufer dem Notar
schließlich den Zahlungseingang bestätigt, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen
Eigentümers im Grundbuch.
Finanzielles: Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und
Notarkostengesetz geregelt und leiten sich von der Höhe des Kaufpreises ab. Dabei wirdzwischen Grundbuchkosten – etwa für die Auflassungsvormerkung sowie die Eigentümer-plus Grundschuldeinträge – und Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die
Betreuung, die Beglaubigung der Unterschriften und den Arbeitsaufwand unterschieden. Die
Gesamtkosten für einen Grundbucheintrag belaufen sich damit auf bis zu eineinhalb Prozent
des Kaufpreises. Ist die Immobilie später abbezahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden.
Dafür sind erneute Kosten fürs Grundbuch und den Notar fällig – bis etwa 0,3 Prozent der
Grundschuld.
Fazit: Ein bisschen Bürokratie schadet nie? Zumindest sorgt sie hierzulande für klare
Eigentumsverhältnisse – und das anstrengende Kapitel des Grundbucheintrags übernimmt
ohnehin der Notar…
