Grundstück zu verkaufen? Gut – aber zu welchem Preis? Was schützt vor überzogenen
Vorstellungen oder einem Geschäft unter Wert? Wer mit seiner Liegenschaft nicht
danebenliegen will, sollte etwas über Vergleichswert und Bodenrichtwert wissen – und
beachten, dass damit noch lange nicht alles über das Grundstück gesagt ist.
Grundstückswert und Gretchenfragen: Wie viel ein Grundstück wert ist, bemisst sich vor
allem am Kriterium „unbebaut oder bebaut“. Im Normalfall wird beides gemeinsam
b e t r a c h t e t , a l s o d e r r e i n e B o d e n w e r t u n d d e r G e b ä u d e w e r t . D i e
Immobilienwertermittlungsverordnung – wesentlich griffiger: „ImmoWertV“ – schafft dafür
den Rahmen. Sie erlaubt neben dem Sachwert- und dem Ertragswert- auch das übliche
Vergleichswertverfahren, nach dem sich ein Grundstück durch eine „Gegenüberstellung“ mit
ähnlichen Liegenschaften im selben Stadtteil bewerten lässt. Entscheidend ist die Lage – mit
dem Ziel, einen marktkonformen, aktuellen Grundstückspreis zu ermitteln. Doch nicht immer
sind ausreichend Areale oder Immobilien in gleicher Lage vorhanden.
Bodenrichtwert und BORIS-Sichtfeld: Fehlen genügend direkte Vergleichsobjekte, kann der
aktuelle Bodenrichtwert Aufschluss geben. Er wird von einem regionalen Gutachterausschuss
festgelegt, umreißt den durchschnittlichen Quadratmeterwert eines Grundstücks in einer
bestimmten Lage und wird meist als Preisspanne angegeben. Ausgangspunkt sind die
Verkaufspreise zu dort noch unbebauten Grundstücken aus den vergangenen beiden Jahren,
aber auch die auf ihnen geplante oder schon vorhandene Bebauung inklusive Nutzungsart.
Alle zwölf bis 24 Monate erscheinen öffentlich einsehbare Marktberichte mit Tabellen und
Karten zum Bodenrichtwert. Die Zahlen sind für viele Orte auch im Internet-Portal „BORIS“ zu
finden.
Verkehrswert und Verkehrtwert? Wer daran zweifelt, dass BORIS die Antwort serviert, sollte
einen zweiten Aufschlag wagen. Auch der Vergleichswert ist, wenn denn vorhanden, oft nicht
ergiebig genug. Ein Makler hingegen kann den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln. Er
berücksichtigt neben der reinen Lage auch sämtliche anderen Eigenschaften eines
Grundstücks, die letztlich dessen Marktwert bestimmen: Größe und Erschließungsgrad,
Boden und Bebaubarkeit, Ausrichtung und Schnitt. Auch von Vorteil: Liegt der Baugrund
zum Beispiel in der Nähe einer Schule? Dann kann der Profi sich auf Familien fokussieren
und direkt die richtige Zielgruppe ansprechen.
Fazit: Vergleichswert und Bodenrichtwert sind tatsächlich etwas wert – aber eben längst nicht
alles. Ein Makler holt das Beste bei der Bewertung eines Grundstücks heraus, weil er die
Vorzüge kennt, die jedes Grundstück einzigartig machen.
