Eine vermietete Immobilie stößt nur bei einer kleinen Käufergruppe auf Interesse. In der Regel suchen eher renditeorientierte Kapitalanleger nach vermieteten Objekten. Die Nachfrage fällt für eine privat vermietete Immobilie, bei der nur eine kleine Anzahl von Wohnungen betroffen ist, geringer aus. Und auch auf den Kaufpreis hat das Auswirkungen. Was ist beim Verkauf wichtig?
Der Käufer bekommt nicht nur die Immobilie, sondern muss sich auch mit den Mietern auseinandersetzen. Die Höhe der Mietzahlungen und die Konditionen des Vertrages werden ebenfalls übertragen.
Verkauf an Käufer mit Eigennutzungsintentionen
Wer eine vermietete Immobilie kauft, um diese selbst zu bewohnen, kann die Mieter wegen des gesetzlichen Mieterschutzes nicht einfach sofort nach dem Kauf vor die Tür setzen. Es kann Eigenbedarf angemeldet werden, aber dafür muss ein triftiger Grund vorliegen. Zudem kommt es auf die Mieter selbst an. Unter Umständen sind diese aus bestimmten Gründen besonders geschützt. All das kann einen Verkauf an Verkäufer mit Eigennutzungsintentionen erschweren.
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Wie Vermieter bei geplantem Eigenbedarf vorgehen können
Die Lösung kann eine Aufhebung des Mietvertrags gegen eine entsprechende Abfindung oder ein Wohnungsersatz sein. Allerdings muss der Betroffene diesen Mietaufhebungsvertrag nicht akzeptieren. Um eine neue passende Immobilie für den Mieter zu finden, kann auch ein regionaler Immobilienmakler beauftragt werden. Findet man keine gemeinsame Lösung, können Eigenbedarfsauseinandersetzungen im Gerichtssaal enden.
Die Mieter haben ein Vorkaufsrecht
Mieter haben durch das Vorkaufsrecht die Chance, ihre eigene Wohnung zu kaufen, sofern daraus eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung werden soll. Bevor dieses Recht wahrgenommen wird, braucht es einen Kaufvertrag. Der Eigentümer muss den Mieter über dessen Inhalt informieren. In einem Zeitraum von zwei Monaten kann dieser eine Kaufentscheidung treffen.
Verkauf ohne Vorkaufsrecht: Worüber Mieter informiert werden müssen
Klar ist eins, egal ob Vorkaufsrecht besteht oder nicht: Alle Mietparteien müssen rechtzeitig über den Verkauf der Immobilie Bescheid bekommen. Möchte der Mieter die Wohnung nicht kaufen, müssen Besichtigungstermine vorher angemeldet werden. Besichtigungen muss der Vermieter zwar erst einen Tag vorher (24 Stunden) ankündigen, doch ist es oft sinnvoller, diese mit dem Mieter abzustimmen. Dadurch kann auch er sich frühzeitig darauf vorbereiten, dass fremde Personen durch die Wohnung laufen.
Die Vermarktung der vermieteten Immobilie
Da die Käuferzielgruppe kleiner ausfällt als bei einer nicht vermieteten Immobilie, muss auch die Vermarktung anders angegangen werden. Beispielsweise braucht es zusätzliche Angaben im Exposé. Die kalkulierte Rendite muss darin enthalten sein. In der Berechnung fließen unter anderem die Mieteinnahmen, bevorstehende und notwendige Modernisierungen an der Immobilie und der ortsübliche Mietspiegel mit ein. Da die Berechnung komplex ist und definitiv korrekt sein sollte, ist es ratsam, sich einen regionalen Makler mit ins Boot zu holen, der die erforderliche Erfahrung und Marktkenntnis sowie das Know-how besitzt.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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